TOD战略，千亿龙湖的造血秘密

2018年下半年以来，全国楼市偏冷的情况下，下一步房产公司该怎么走，往哪个方向走，需要去思考和应对。龙湖集团在这一点上，显然思考得更远一些。

2018年上半年，更名为龙湖集团，把主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3长租公寓、C4智慧服务。而如何在全国多城市布局、多业态复合的情况下，将上述业务合理调配，TOD（transit-oriented development）模式是破题之策。

据交通运输部统计，截至2017年底，全国内地轨道运营里程超过4500公里，位居世界第一；2017年完成客运量约185亿人次，同比增长14%。按照《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，到2020年全国城市轨道交通运营总里程预计达到6000公里。

2015年－2018年，国家国务院、国家发改委、国务院办公厅、住建部、交通运输部等相关政策规划连续出台，中国TOD发展进入实践阶段。

其实早在2003年，龙湖北城天街就已开始对TOD的尝试，其位于江北观音桥商圈，分布数十条公交线，轻轨三号线直达，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口。这是龙湖探索TOD模式的萌芽，其符合TOD模式的核心要素——商业聚集以及人流密集等。观音桥片区也因龙湖的介入，加速从一个站点成为一个商圈的进程。

而现在，龙湖正在重庆沙坪坝高铁站打造的“龙湖光年”项目，作为全国首个商圈高铁TOD，将成为TOD业内顶尖力作，融合一条高铁线和三条地铁线，对标纽约、东京等TOD先进模式，成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD，而重庆沙坪坝区也将因此一跃成为西南首个城际商圈。

在经过超15年的探索之后，龙湖集团已经形成了一套属于自己的TOD理论。据悉，龙湖将其商业项目按照TOD成熟度划分为三类：城市节点类，即商业与站点实现联通，依靠轨道客流带动商业发展，代表项目为北京长楹天街、成都北城天街；城市商圈类，商业与片区实现物理上高度联通，形成消费氛围浓郁的商圈，代表项目为重庆时代天街、成都西宸天街；城市中心类，即内容上的高度联通，集聚人、产业、消费的自成体系的中心，代表项目为重庆龙湖光年项目。

而龙湖光年则是龙湖集团唯一一个城市中心类TOD项目，代表着龙湖，甚至是中国TOD领域的最先进发展方向。龙湖在这个项目中超100亿，其中仅设计费一项即超1亿元，足见龙湖在这个项目中倾注的心血与野心。

据了解，龙湖光年项目除了包含龙湖自持运营的天街，还引进了文化剧场，艺术展陈空间等新型业态，同时还在努力整合公共服务资源，未来可能实现比如游客服务中心，自助签证办理等功能。

基于国际经验，龙湖还总结了七大原则，准备将其运用于实践中。这七条核心原则是：产城融合、形象塑造、一体开发、站城一体、枢纽形成、用地集约、环境保护。

龙湖认为，想要做好TOD需要改变目前国内的城市规划方式，需要及早整合政府、铁路公司、轨道枢纽公司、开发企业等各方资源，做到同步规划、同步建设、同步运营。

2018年初，提出“空间即服务”发展理念，其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力，且加强协同而提出。

所谓“空间即服务”即人与空间的连接，指的是洞见客户未来生活、工作、社交场景，参与城市空间、服务重构，尤其是在城市、商区、社区、住区的机会，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造生活圈消费地，把握人工智能、大数据等新技术趋势，创新业务模式，提升数字化竞争力。这也与TOD模式不谋而合。

不过，相较于打造标准化产品线，龙湖内部人士坦言，他们更倾向于运用TOD的模式和理念，因地制宜打造每个项目，在不同城市区位进行多种复杂度与业态融合度的尝试。

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